中国货币政策结构性宽松为房企融资“寒冬”添上一丝暖意

路透上海8月14日 – 作为国内去杠杆的主要目标,近年来中国房地产企业的融资渠道逐步收紧,而中央政治局会议近日定调房地产紧调控不会改变,令房企融资的“苦日子”还将延续。

不过俗语说,大河有水小河满。自7月以来中国货币政策出现结构性放松,市场资金总体宽裕;虽然房地产业未能直接受益,但无论是发债成本,还是其上下游企业的整体流动性趋好,相信房地产领域的融资形势有望迎来边际改善。

“虽然货币政策与财政政策都更加积极,但还是会严控定向放水的货币流入房地产,房企融资环境不会明显改善。”大型房企新城控股(601155.SS)高级副总裁欧阳捷表示。

不过他同时指出,“房地产上下游企业资金紧张状况会得到缓解,房地产周边都是水,房企资金压力也会减轻。”

最近召开的中共中央政治局会议明确,要下决心解决好房地产市场问题,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。从原本的“抑制房价过快上涨”到本次的“坚决遏制房价上涨”,“过快”两字省略充分彰显国家对房地产市场坚持调控的决心和力度。

上周五曾有消息传出,两家国有银行的上海分行计划将首套房房贷利率下调,这有违政策基调的做法,引起市场一片哗然,并提振A股市场上房地产股当天反弹;不过当天下午,这两家银行总行即叫停这一计划。

虽然上市房企在融资生态链中的地位属于中上游的,不过一些中小型上市房企,仍是感受到融资难的寒意,中弘股份(000979.SZ)已出现债务违约,一些公司的筹资能力大幅下滑,例如广宇发展(000537.SZ)上半年筹资净现金流为-24.98亿元,去年同期则为4.68亿元。

渝开发(000514.SZ)在中报中坦言:房地产开发行业属于资金密集型行业,在国家去扛杆的大背景下,房地产企业的融资环境整体不容乐观,可能导致公司的融资受到限制或融资成本上升,从而对生产经营产生不利影响。

不过大型房企的融资相对好一些,周二公布中报的保利地产(600048.SS)称,公司充分发挥央企优势,构建了以银行信贷为主、股权融资等为辅的多元化融资渠道。6月末公司银行贷款授信额度合计3,810亿元人民币,剩余未使用额度为1,687亿元,全部有息负债综合成本仅4.86%。

**融资难**

中原地产首席分析师张大伟认为,房地产企业在今年面临的最大难题将是融资难题,各种渠道融资最近都在收紧,而融资价格也在上升。

国内房企的融资渠道,除了销售回款外,一般还包括银行开发信贷、公司债券、股权融资、信托贷款等。

“年初我讲过,国内50强成为房企融资新门槛,现在有的银行融资门槛又抬升到30强了,中小房企贷款更是只收不贷。”欧阳捷透露。

申万宏源地产分析师李虹指出,作为房企融资主渠道的开发贷,今年以来银行普遍采用白名单管理;而且根据企业资质,其贷款利率也不同,例如国企的贷款利率较基准(年利4.9%)上浮5-10%,而民企则要看其资产负债率及项目所在城市,负债率高的企业贷款利率有可能上浮40-50%。

“即使上浮,其成本相对其他融资方式,还是低的。只要能拿到,开发商还是很开心的。”她举例说,部分抵押信托融资成本达10-12%,无抵押信托融资高至12-15%,这较普通的开发贷成本要高出一倍。

在债券融资方面,上海证交所自2016年末起就已对发行公司债的房企框定范围,上市公司、央企、省会及省会城市等所属国企、排名前100名的房企入围。而6月末国家发改委和财政部等下发通知,要求房企境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,这给今年热络的房企海外发债筹资浇上一盆冷水。

据穆迪最近报告,中国房企7月境外发债量从6月份的28亿美元降至20亿美元,并远低于今年4月88亿美元的近期高位。

对于房企而言,在当前筹资困难的当口,只能根据自己实际情况,在有限的筹资窗口多渠道筹资,例如发行美元债、海外上市、发行基金、信托贷款,资产支持证券(ABS)等。

大型房企绿地控股(600606.SS)相关负责人则表示,公司多产业协同发展战略已显现一定优势。虽然房地产融资是当前金融监管加强的重点领域,但其他产业的融资所受影响则相对较小;集团各产业通过挖掘融资潜力,加强现金流管理,可以达到“抱团取暖”的效果。

**融资环境边际性改善**

旭辉控股(0884.HK)执行董事杨欣表示,下半年针对房地产行业的融资环境仍然偏紧,政策上没有任何放宽的信号。

他指出,对于旭辉而言,公司还是会坚持“以收定支、先收后支、量入为出”的原则,坚持稳健的策略,在严控负债率的前提下,按照企业的发展需要来规划下半年的融资安排。

尽管如此,中央为应对中美贸易战而提振国内经济的一些政策微调,亦使房企间接受益了。

中信建投房地产研究团队在其近日的简评中指出,上月中旬资管新规细则落地,去杠杆节奏发生变化,例如公募产品可适当投资非标准化债权类资产,允许金融机构在过渡期内发行老产品投资新资产等。对房企而言,信用风险的预期缓解,也将有助于在一定程度上改善房企尤其是中小型民企在发展过程中的风险暴露。

简评还提到,三季度以来房企发行公司债以及中票利率来看,环比改善同样正在发生,万科(000002.SZ)、龙湖(0960.HK)等民营房企近期发行的公司债利率,较上半年分别下降了50-70个BP(基点)。

以万科为例,6月初其发行的270天短期融资券,年化利率为4.6%;而7月底发行的两期180天短期融资券,年化利率分别为3.58%和3.53%。

**销售是最好的融资**

对于下半年形势,欧阳捷认为,中央政治局会议的总基调是“稳字当头”,房地产定调也是促进平稳健康发展。下半年,局部过热的市场特别是二、三线城市会有所加码调控,但大部分城市的房地产市场还是维稳为主。

“销售是最好的融资,房企首要任务就是加快销售资金回笼;其次是在控制资金成本的前提下,寻求债券、基金、信托、ABS等融资工具的合理使用。”他说。

据国家统计局周二公布最新数据,今年前七月的商品房销售额同比增14.4%,增速比1-6月提高1.2个百分点。

穆迪报告指出,受未来一年再融资需求较大且销售增速可能放缓影响,中国房地产市场流动性仍然偏紧。

在再融资需求方面,该报告估计,受评开发商有约185亿美元的境外债券和420亿美元左右境内债券将于未来12个月内到期或可供回售。

卧龙地产(600173.SS)在其中报中指出,根据当前国内市场释放出的信号,未来楼市政策调控仍会继续加强。随着之后三、四线城市“因城施策”的不断细化,如果全国整体信贷环境仍处于稳中偏紧的状态,可能会对公司产品销售产生一定影响。

李虹认为,国内房地产业的景气周期一般为三年,本轮从2015年开始的景气周期已快接近尾声。而从需求来看,无论是按揭贷款利率上升,还是棚改政策变化以及近期网贷平台接连“爆雷”,都将影响国内购房者的购买力,从而影响到最终需求。

“若是销售回款往下走,对行业将是致命的打击。”她说。

张大伟亦表示,房企要做好过冬准备,目前其实还不是最差的时候。不过他同时强调,对于未来形势的判断,还是要看调控政策,政策的收与放与房企销售密切相关。(完)